Piše: Tamara Čurović

Nikada nije bilo teže nego danas naći prostor za stanovanje na neodređeno vrijeme. Pored rasta cijena zakupa velika većina zakupodavaca zahtijeva da se stalni stanari isele na dva-tri mjeseca godišnje. Ovo nije u potpunosti novina.  I ranije se od stanara tražilo da napuste stan u određenom periodu u toku godine, obično zbog toga što su vlasnici željeli da koriste svoj dom na moru preko ljeta. Danas je to postalo pravilo, a zakup tokom čitave godine – rijedak dragulj.

Prije par dana, srela sam drugaricu u blizini moje nove zgrade. Kao i ja, i ona se od skoro doselila u ovaj kvart, i obje smo jako zadovoljne tim korakom. U razgovoru sa njom, između dijeljenja euforije zbog početka samostalnog života, i  razmjene iskustava oko traženja stana, jedno pitanje je ostalo da mi zuji u glavi – Jesi li našla stan preko čitave godine? 

Ona i njen partner našli su stan dostupan samo do juna i sada već traže drugi, u kome će moći da žive. Htjela sam se našaliti da bi trebalo da razmisle o kupovini kamp kućice za sezonu, ali nije djelovala raspoloženo za takvu šalu. A stvar generalno i nije za šalu. 

U Baru, kao i drugim primorskim opštinama, vlasnici stanova se sve više orjentišu na izdavanje po principu „stan na dan“ i kratkoročno izdavanje putem platformi kao što su Airbnb i Booking.com. Neki od razloga za ovo su mogućnost bolje zarade za kraći vremenski period, bolja kontrola i zaštita prostora i činjenica da van sezone imate slobodan prostor kad god vam treba. I zaista, djeluje veoma logično odabrati ovakav način kapitalizacije nekretnine, posebno kad možete da angažujete osobu koja će se brinuti o tome umjesto vas, tako da čak ne morate ni da vidite svoje sezonske zakupce. Međutim, posljedice ove promjene veoma su ozbiljne i utiču na veliki broj ljudi.

Nikada nije bilo teže nego danas naći prostor za stanovanje na neodređeno vrijeme. Pored rasta cijena zakupa velika većina zakupodavaca zahtijeva da se stalni stanari isele na dva-tri mjeseca godišnje. Ipak, ovo nije u potpunosti novina. I ranije se ponekad od stanara tražilo da napuste stan u određenom periodu u toku godine, obično zbog toga što su vlasnici željeli da koriste svoj dom na moru preko ljeta. Danas je to postalo pravilo, a zakup tokom čitave godine – rijedak dragulj. 

Istražujući o ovome, razgovarala sam sa drugaricom koja živi u  Budvi, i koja mi je između ostalog, rekla da zna za bračne parove sa djecom kojima je traženo da se isele iako su već godinama živjeli u istom stanu, samo iz razloga što se izdavanje u toku ljeta više isplati. 

U Baru drugarica već planira julsku emigraciju sa svoje dvoje male djece i kaže mi kako se umorila od selidbi, već četvrta godina kako prolazi kroz isto. 

AirBnB efekat

Možemo reći  ,,šta da se radi, život nije fer, nikad nije ni bio”. A možemo i da ispitamo problem, da tražimo uzroke, obrasce, i načine kako da ga olakšamo ako ne i riješimo. S tim u vezi,  ispitaćemo ono što je poznato kao „Airbnb efekat“, i osvrnućemo se na zakonsku regulativu zakupa sa prstohvatom socijalne zaštite.

Meni obično bude lakše kad znam da nisam sama u nevolji, pa počnimo od onoga što dijelimo sa svijetom. „Airbnb efekat“ odnosi se na negativan uticaj koji je Airbnb (i druge slične platforme) imao na lokalne zajednice širom svijeta. Najčešće se govori o prekomjernom turizmu, nestašici stanova za dugoročno stanovanje, konstantnom rastu kirija, a u pojedinim zemljama i izmjenom demografije gradova. Lokalno stanovništvo se iseljava iz turistički atraktivnih lokacija, jer im postaje nemoguće da prate rast osnovnih životnih troškova ili jednostavno ne mogu da opstanu i funkcionišu od hordi turista. 

Ovim su najviše pogođeni veliki gradovi pa su tako u Evropi, u prvom redu na „udaru“ London, Pariz, Amsterdam i Madrid. Jasno je da velike turstičke metropole ne žele da koče razvoj turizma i odreknu se prihoda koji ostvaraju tim putem. Međutim, svjesni su i opasnosti od nekontrolisane eksploatacije Airbnb-a i sličnih platformi, pa razvijaju mehanizme regulacije njihovog rada. 

Jedan od tih mehanizama jeste postojanje ograničenja u broj noćenja na godišenjm nivou za koje možete prijaviti svoju nepokretnost. U Londonu to je 90 noćenja, u Parizu i Madridu 120, dok je u Amsterdamu granica svega 30 noćenja godišnje. 

Zanimljivo je da je prošle godine, sud u Parizu kaznio Airbnb sa preko 8 miliona eura kazne koje je kompanija dužna isplatiti gradu Parizu, zato što nisu ispoštovali lokalne propise kada je u pitanju izlistavanje stanova na platformi i nisu uklonili iz ponude stanove koji su prekoračili odobreni broj noćenja. Pored ovoga, u većini gradova traže se razne vrste dozvola da biste mogli svoju nepokretnost da prijavite za izdavanje. Iako samo ograničavanje vlasnika stanova na određeni broj noćenja ne pomaže rješavanju problema nestašice stanova za dugoročno izdavanje, važno je kao primjer da je moguće kontrolisati i usmjeravati ovo tržište. 

Na lokalnom nivou, tj. na nivou naše države problemi su mnogo prozaičniji. Jedan od malobrojnih načina zaštite podstanara je Ugovor o zakupu. Ovaj ugovor se sve rjeđe zaključuje, a razlozi za to idu od neukosti stranaka i neshvatanja važnosti takvog ugovora, do jednostavnog odbijanja stanodavca da potpiše ugovor jer se svaki ugovor o zakupu evidentira kod Uprave prihoda i carina. Posljedica svega toga jeste da stanari ostaju potpuno izloženi samovolji zakupodavca u pogledu opravdanog ili neopravdanog otkaza zakupa ili podizanje kirije. Sam ugovor o zakupu stana regulisan je Zakon o obligacionim odnosima, a od značajnih odredaba, treba istaći da ugovor o zakupu stana mora biti sačinjen u pismenoj formi i ovjeren u skladu sa zakonom, u suprotnom je ništavan. Sve ostalo stranke mogu ugovarati prema svojoj volji, tako da je količina zaštite koju on može pružiti zakupcima uslovljena time kolika je pažnja posvećena samom ugovoru. 

Zakonska (polu)rješenja

Od zakonodavne zaštite lica koja nemaju sopstvenu nepokretnost za stanovanje, treba pomenuti Zakon o socijalnom stanovanju koji je stupio na snagu u julu 2013. godine. Ovim zakonom određuju se uslovi i način ostvarivanja prava na socijalno stanovanje. 

Socijalno stanovanje je stanovanje odgovarajućeg standarda koje se obezbjeđuje pojedincima ili domaćinstvima koja iz socijalnih, ekonomskih i drugih razloga ne mogu da riješe pitanje stanovanja (član 2, stav 1 zakona  o socijalnom stanovanju), a pravo na socijalno stanovanje, u skladu sa ovim zakonom, mogu da ostvare fizička lica koja nemaju stan, odnosno drugi objekat za stanovanje, odnosno lica čiji stambeni objekat nije odgovarajućeg standarda i koja iz prihoda koje ostvaruju ne mogu da obezbijede stambeni objekat (član 3, stav 1 Zakona  o socijalnom stanovanju). 

Sve u svemu, lijep je to zakon samo još da neko čuje za njega pa da ga možda i pokrene. Jedna od stavki predviđenih ovim zakonom jeste donošenje Programa socijalnog stanovanja na lokalnom i državnom nivou, na šta se još čeka. Na sajtu Vlade možete naći i preuzeti Nacionalnu stambenu strategiju, opširan akt impozantnog i toplog naslova, objavljen 2014.godine. Sadržaj mu je jako zanimljiv, ali kao i kod većine sličnih dokumenata, na kraju sve zvuči kao kliše i prepisivanje ciljeva i planova, tako da vam se čini da ni oni koji su ga pisali ni u jednom trenutku nisu pomislili  da bi ovo zaista nekad moglo da se desi. 

Pozitivne prakse koje se navode u strategiji, na primjer, svode se na nabrajanje ciljeva koje zemlje uzete u razmatranje – S. Makedonija i Slovenija, imaju pred sobom. Kod primjera Češke se, pak, navode konkretne stvari koje su u proceduri kao što su izgradnja stanova za iznajmljivanje koji su u vlasništvu opština. 

Kad govorimo o pozitivnim primjerima, možemo se osvrnuti na Holandiju, gdje oko 75% od 3 miliona kuća za iznajmljivanje pripada stambenim udruženjima, a početna mjesečna zakupnina je propisana zakonom kao i godišnje povećanje zakupnine za period od 3 godine, pa znate šta da očekujete. U privatnom sektoru, visina zakupnine nije ograničena ali zakupac može pokrenuti spor sa stanodavcem oko visine povećanja zakupnine pred posebnom agencijom Huurcommissie (The Rent Tribunal – Sud za zakupnine), ukoliko smatra da plaća previsoku zakupninu, pri čemu odluka komisije djeluje retroaktivno pa je moguće dobiti povrat novca koji je već dat. 

Ova komisija je nacionalna, nezavisna i nepristrasna agencija koja može posredovati i presuđivati u sporovima između zakupaca i stanodavaca, a većina postupaka košta 25€ za fizička lica i 450€ za pravna lica. 

Istina, lako je reći – gdje su oni, a gdje smo mi, ali nemamo luksuz za takve i slične floskule. Potrebno je zaista ozbiljno raditi na ovom pitanju, i što prije donijeti Stambenu strategiju koja neće usamljena čekati u virtuelnim ladicama Vlade, dok se preko nje nagomilavaju drugi projekti, programi i nacionalni planovi. 

Rekavši sve ovo, moram pomenuti NVO Udruženje podstanara koje je počelo sa radom prošle godine i koje se trudi da osvijetli probleme sa kojima se podstanari suočavaju, kao i projekat subvencioniranja podstanara za koji je glavni grad Podgorica opredijelila 300.000 eura za period od 12 mjeseci, u iznosu od 50 eura mjesečno po korisniku. Novčana pomoć je naravno značajna i dobrodošla ali ovaj problem, kao i većinu socijalnih problema. potrebno je rješavati u korijenu, sa više hrabrosti i originalnosti. Možda i ponekom nepopularnom odlukom.

Pravo na dom je jedno od osnovnih prava iz kojeg zjapi jedna od primarnih ljudskih potreba. Prema Maslovljevoj teoriji hijerarhije ljudskih potreba, dom je jedan od elemenata potrebe za sigurnošću, koja dolazi odmah poslije zadovoljenja bazičinih fizioloških potreba. I bez da se uplićemo u teorije, dovoljno je da se osvrnemo na ono što je pokazala epidemija COVID virusa o tome koliko je dom važan. 

Dom  je podjednako važan ljudima koji imaju svoje porodice i porodične zajednice, onima koji žele da ih osnuju, kao i onima koji žele da budu sami u svom malom prostoru, sa svojim knjigama i biljkama. Dom u kojem se osjećamo sigurno i u kojem se razvijamo je pravo, a ne privilegija. Neizvijesnost da li ćete sjutra imati krov nad glavom jedan je od najsnažnijih izvora stresa koji se nužno preliva na sva ostala polja u životu, prije svega na zdravlje, nedostatak sna, odnose sa svojim bližnjima, sposobnost za rad, i konačno sliku koju imamo o sebi i svijetu: da li smo vrijedni ili bezvrijedni, da li je ovaj svijet dobar ili nam želi zlo. 

Dok se borimo da se ostvarimo u njemu, guramo jedni druge, guramo sebe, navijamo, padamo, dižemo se, dok žudimo i jurimo ili samo stojimo i čekamo, vratiti se kući treba da znači odmor i vraćanje sebi. To je nešto što svi zaslužujemo. Dom za sve.